Vývoj trhu hypotečních úvěrů v roce 2026

Silná poptávka, stabilizace sazeb a návrat významu tržních úroků

Dosavadní průběh roku 2026 potvrzuje, že český hypoteční trh vstoupil do nové fáze. Na rozdíl od let 2022–2024 již hlavním tématem není prudký růst sazeb ani propad poptávky, ale stabilizace trhu při relativně vyšších úrokových sazbách. Přestože základní sazby České národní banky již nejsou na restriktivních maximech předchozích let, hypoteční sazby se v 1. čtvrtletí roku nadále pohybovaly okolo 4,4–4,6 %, což potvrzuje strukturální změnu prostředí financování bydlení.

Současně dochází k výraznému růstu objemu nových hypoték, pokračuje růst cen rezidenčních nemovitostí a na trh vstupuje silná vlna refinancování hypoték sjednaných v období extrémně nízkých sazeb mezi lety 2020–2021.

Vývoj hypotečního trhu v roce 2026

Podle dat Hypomonitoru České bankovní asociace zůstává hypoteční aktivita mimořádně silná i po rekordním roce 2025. Již leden 2026 přinesl objem nových hypoték přes 27 mld. Kč, přičemž po sezónním očištění se trh dostával na úrovně srovnatelné s hypotečním boomem roku 2021.

V průběhu prvních měsíců roku pokračoval růst:

• silná poptávka domácností po vlastním bydlení,

• očekávání dalšího růstu cen nemovitostí,

• vyšší mzdy,

• stabilnější ekonomické prostředí,

• návrat investorů na rezidenční trh.

V dubnu 2026 banky poskytly hypotéky za více než 61 mld. Kč včetně refinancování, což představuje jedno z nejsilnějších období za posledních několik let. Dubnová čísla však významnou měrou ovlivnila nová pravidla financování investičního bydlení, která vstoupila v platnost 1. 4. 2026. To zvýšilo poptávku po nových úvěrech na financování investičního bydlení, které ještě mohly banky dle původních pravidel poskytnout až do 31. 3. 2026.

První čtyři měsíce roku 2026 indikují, že český hypoteční trh se již nepohybuje ve fázi obnovy, ale spíše ve fázi expanze při novém rovnovážném nastavení úrokových sazeb. Zda je tomu opravdu tak, nám ukáží následující měsíce.

Po poklesu během prvního čtvrtletí přišla na jaře mírná korekce směrem vzhůru. Trh tak poprvé od roku 2024 ukázal, že další pokles sazeb není automatický a že hypoteční sazby začínají více reagovat na dlouhodobé tržní faktory než na samotná rozhodnutí ČNB. Rok 2026 definitivně potvrzuje, že hypoteční sazby jsou mnohem citlivější na vývoj dlouhodobých swapových sazeb než na samotnou repo sazbu ČNB. Právě pětileté swapy jsou zásadní, protože většina nových hypoték v České republice je poskytována s fixací mezi třemi až pěti lety.

Vztah lze zjednodušeně vyjádřit:

Jestliže se 5Y IRS pohybuje kolem 4,5 %, není prostor pro návrat hypotečních sazeb ke 3 %, pokud nedojde k zásadnímu poklesu dlouhodobých tržních sazeb.

Postoj ČNB a Aleše Michla v roce 2026

Guvernér ČNB Aleš Michl v průběhu roku 2026 opakovaně zdůrazňuje, že období extrémně levných peněz skončilo. V květnu 2026 uvedl: „Nízké sazby skončily. A jen tak se nevrátí.“ Tento výrok velmi přesně vystihuje současnou filozofii bankovní rady. ČNB sice dosáhla stabilizace inflace poblíž cílových hodnot, avšak nechce opakovat prostředí let 2016–2021, kdy extrémně levné financování přispívalo k rychlému růstu cen aktiv a nemovitostí. Guvernér dlouhodobě prosazuje model ekonomiky založený více na tvorbě úspor než na levném úvěrovém financování. To znamená, že ani při případném snížení repo sazby nelze očekávat automatický návrat hypotečních sazeb na úrovně známé z předpandemického období.

Predikce vývoje hypotečních sazeb do konce roku 2026

Současný vývoj trhu naznačuje spíše stabilizaci než výrazný pokles.

Predikce vychází z několika předpokladů:

• inflace zůstane poblíž cíle ČNB,

• nedojde k výraznému zhoršení geopolitické situace,

• 3Y a 5Y IRS zůstanou poblíž současných úrovní,

• výnosy evropských státních dluhopisů neporostou výrazně výše.

Naopak scénář poklesu hypoték pod 4 % v roce 2026 se jeví jako málo pravděpodobný. Současné tržní ocenění swapových sazeb takový vývoj nepodporuje.

Faktory ovlivňující další vývoj sazeb

Rok 2026 potvrzuje zásadní proměnu českého hypotečního trhu. Hypotéky již nejsou levným produktem, ale stávají se standardním dlouhodobým financováním v prostředí vyšších úrokových sazeb. Přesto trh vykazuje velmi silnou aktivitu, objemy nových úvěrů rostou a poptávka po bydlení zůstává vysoká. Klíčovým faktorem pro další vývoj již není pouze repo sazba ČNB, ale především úroveň dlouhodobých swapových sazeb 3Y a 5Y. Ty se v roce 2026 pohybují kolem 4,4–4,6 %, což vytváří přirozenou hranici pro další pokles hypotečních sazeb. Současně výroky guvernéra Aleše Michla potvrzují, že centrální banka nepředpokládá návrat k éře extrémně levných peněz. Nejpravděpodobnějším scénářem pro zbytek roku 2026 je proto stabilizace hypotečních sazeb v pásmu přibližně 4,5–5 %, při pokračujícím růstu objemu hypoték a silné aktivitě v oblasti refinancování.