B2B: Analýza hypotečního trhu 2026

Analýza hypotečního trhu 2026. Byznys se rozjel, sazby se stabilizovaly. Co musí vědět firmy, investoři I poradci

Český hypoteční trh prochází po letech turbulencí zásadní fází stabilizace. Úrokové sazby našly nové dno v pásmu 4,5 až 5 %, objemy financování bydlení přesto vykazují dvouciferné tempo růstu a do hry navíc vstoupila dubnová regulace investičních nemovitostí. Pro developery, korporátní klienty i finanční zprostředkovatele z toho plyne jasný závěr: dlouhodobé čekání na návrat extrémně levných peněz ztratilo smysl a byznys modely je třeba adaptovat na novou úrokovou realitu, říká Zuzana Kotarová, manažer produktové podpory pro oblast ÚVĚRŮ a STAVEBNÍHO SPOŘENÍ OK KLIENT a.s.  

Expanze navzdory dražšímu financování

Už loňský rok naznačil silný obrat – trh narostl o 41 % a celkový objem nových hypoték (včetně refinancování) přesáhl 406 miliard korun. V prvním pololetí 2026 tento trend akceleroval. Jen v nových úvěrech poskytly banky 216 miliard korun, o 66 miliard více než loni. Silná firemní poptávka se projevila i na korporátních úvěrech, jejichž meziroční růst v červnu atakoval 10% hranici.

Extrémní čísla přinesl zejména duben (61 miliard korun s refinancováním). Tento objemový špičkový výkyv ale generovala blížící se účinnost nových pravidel pro financování investičního bydlení. Následný letní pokles (červenec na 30,8 mld. Kč bez refinancování) je tak pouze logickou korekcí a návratem k běžné sezónnosti, nikoliv signálem slábnoucího trhu.

Dopady nové regulace z dubna 2026

Zpřísněná pravidla pro financování investičních nemovitostí (platná od 1. dubna) citelně zasáhla do struktury poptávky. Právě snaha vyhnout se těmto restrikcím stála za jarním úvěrovým boomem. Pro subjekty působící v rezidenčním developmentu a makléře orientované na movitější klientelu to znamená nutnost přepsat prodejní modely. Změna totiž omezuje limity zadlužení a přímo tak ovlivňuje jak výši dostupného kapitálu, tak časování nákupů u části investorů.

Makroekonomický rámec: Sazby neurčuje jen ČNB

Když bankovní rada ČNB letos v červnu poprvé po čtyřech letech zvedla repo sazbu na 3,75 %, trh už z velké části věděl, na čem je. Guvernér Aleš Michl předtím jasně deklaroval konec éry levných úvěrů. Vzhledem k červencové inflaci (1,7 % s jádrovou složkou těsně pod 3 %) a silnému mzdovému růstu nyní ekonomové nevylučují ještě jedno podzimní zvýšení ke 4 %.

Pro firemní cash flow a finanční ředitele je ale podstatnější jiný ukazatel: reálné úvěry se dnes naceňují primárně podle dlouhodobých swapů (3Y a 5Y IRS), které se stabilně drží mezi 4,4 a 4,6 %. Plánovat budoucí firemní financování nebo exit z realitních projektů s předpokladem brzkého poklesu úroků je tak vysoce rizikové. Finanční modely musí stát na paradigmatu „vyšší sazby po delší dobu“.

Refixační boom jako byznysová příležitost

Téměř čtvrtinu (23,4 %) současného objemu hypotečního trhu tvoří refinancování. Podle propočtů ČNB bude navíc v letech 2026 až 2028 každoročně končit fixace úvěrům v ohromujícím objemu 534 miliard korun. Jde primárně o 2% hypotéky z let 2020 a 2021.

Zatímco pro banky je tato vlna defenzivní hrou o udržení kmene, pro nezávislé poradce a sítě (broker pooly) se otevírá obrovský prostor k aktivnímu oslovení klientů. Stejná logika platí i v komerční sféře: korporátní vlastníci nemovitostí a developeři s masivním úvěrovým financováním mají právě nyní ideální příležitost vyjednat si u bank přenastavení starých smluvních podmínek.

Strategické dopady na trh

Developeři musí do underwritingových modelů definitivně propsat nákladovost financování na úrovni 4,5–5 % a současně zohlednit pomalejší absorpci investičních bytů na trhu kvůli jarní regulaci. Institucionální investoři by měli úroková rizika důsledně promítnout do smluvních a exitových podmínek. Pro finanční zprostředkovatele je pak klíčové nepojímat obří vlnu refinancování jen jako jednorázovou transakci, ale využít ji k hlubší analýze klientských portfolií a cross-sellingu (životní a majetkové pojištění, investice).

Výhled do konce roku

Žádné radikální obraty se letos neodehrají. Sazby setrvají v pásmu 4,5–5 % s rizikem lehkého tlaku směrem nahoru, pokud ČNB přikročí k další restrikci. Objemy produkce zůstanou vysoké, dotované jak stabilní poptávkou, tak silnou refixační vlnou. „Vývoj v roce 2027 je zatím nečitelný a navázaný na geopolitiku a swapové trhy. Pro management i zprostředkovatele je proto bezpečnější pracovat s více scénáři než spoléhat na jedinou úrokovou predikci,“ uzavírá Zuzana Kotarová.

Checklist pro firmy a poradenské sítě

• Zmapovali jste v klientském kmeni blížící se konce fixací z let 2020–2021?

• Propsali jste dopady dubnové úvěrové regulace do finančních plánů developerských projektů?

• Kalkulují vaše firemní modely s dlouhodobým setrváním sazeb na úrovni 4,5–5 %?

• Máte kapacitu a procesy pro včasné a proaktivní oslovení klientů před refixací?

• Využíváte hypoteční schůzky k revizi stávajících majetkových pojistek?

• Analyzuje vaše treasury oddělení reálný vývoj swapů (3Y, 5Y IRS) místo prostého sledování sazeb ČNB?